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“‘物业管理’能不能改成‘物业服务’？”今年两会上
，有全国人大代表提出了这样的问题 。

不少网友挺认同：有的说家里漏水报修，物业总回复“在安排 ” ，却没见啥时安排；有的吐槽小区设施存在安全隐患
，物业却止步于偶尔“照看
”；有的小区公共收益不透明，业主追问 ，却被百般搪塞；还有网友反映物业只在收物业费的时候露一小脸，业主平常遇到问题往往找不着人
，物业留的电话经常没人接……

代表提出“正名”建议，希望“管理 ”变“服务
” ，是为了捋顺物业与业主的关系
，让每个产权所有人真正感受到“主人翁”地位，从而解决更多实际生活中的矛盾和问题
。

“管理 ”改“服务
” ，会有用吗？

（图源：网络）

支持者认为
，“管理”让物业变成了“管人 ”的一方，业主成了“被管
”的一方。在这种关系和思维模式下 ，物业很容易把自己当成小区的“主人”
，动辄以管理规定限制业主权益 。因此，“正名 ”有助于物业摆正心态：不是“管”业主的 ，而是“服务
”业主的
。

有民法学家告诉侠客岛
，“管理”的英文表述为management，在法律上本就包含“服务、协调与经营 ”的意涵。物业作为服务性机构 ，既需提供履约与尽责服务，也要在消防 、安全等特定事务中行使管理权 。问题的关键在于一些物业重管理
、轻服务
，实践中两者权重存在失衡。

为什么会这样？

华南理工大学公共政策研究院研究员林辉煌告诉侠客岛，症结在于业主、业委会与物业之间未形成信任机制——

业主有苦水：自己缴了费 ，物业却没提供相匹配的服务
，设施坏了没人修，车被蹭了没人管 ，于是用拒绝缴费表达不满
。物业也有委屈：物业费越来越难收
，2025年全国物业服务企业平均收缴率一度降到71%，钱都收不上来 ，怎么提供好服务？

还有一些小区的业主大会对业委会监督较弱
，业委会成员伺机谋利，加剧小区治理复杂度。

结果就是恶性循环：物业服务不好→业主拒缴费→服务更差→更多业主拒缴→成立业委会→成员谋利→机制瘫痪→无法监督物业 。越管越矛盾 ，越矛盾越难管
。

林辉煌分析
，这与物业管理模式有关。目前物业管理模式多为包干制，即业主向物业服务企业支付固定费用 ，盈余或亏损均由企业承担 。公开数据显示，2025年上市物企营收增速不足4%
，毛利润增速持续下降
。物业想赚钱，就要控制成本 ，再加上物业费本就收不足
，注定服务质量有限。

眼下，物业服务行业已走过了依附地产 、粗放增长的阶段 ，即将全面进入独自运营、精耕细作的新轨道 。对物业而言
，如何找到良好的运营模式，实现行业健康发展 ，是需要认真思考的课题
。

某小区采取“信托制
”物业服务模式。图源：网络

全国各地有一些可资借鉴的做法 。在重庆
，住建部门开展亮服务内容
、亮公共收益收支、亮履约情况，承诺即时维修 、建议投诉即时办理
、困难需求即时帮助的“三亮三即时”举措 ，让物业服务更规范；全国人大代表方燕建议
，或可建立物业服务市场准入与退出机制，对严重失信、侵害业主利益 、拒不整改的物业服务企业 ，依法限制市场准入，进行强制清退
。

林辉煌在调研中发现
，成都等一些地方物业采取“信托制 ”模式：业主缴纳的物业费
、小区公共收益纳入业主共有信托账户，实行物业公司受托服务；物业收支全流程公开 ，每一笔钱款去向可查
，业主通过投票决定资金使用。这一模式发挥了业主、物业及基层党组织等各方主体性，大家共治共享 ，效果比单纯的“管理
”或“服务”要更好 。

说到底
，物业“正名 ”建议背后，是群众过得顺心 、住得舒心的真实需求。这是物业发展寻找新路面对的挑战 ，也是社区治理逻辑重塑的宝贵契机
。这一步
，必须走实走远。

文/点苍
、云鹤

编辑/道长

来源/侠客岛微信公众号